圣地亞哥買房攻略(經紀 Kristine Li 858 – 357-7138)

中國同胞來圣地亞哥購房,不妨需先了解在當地房產交易中買賣雙方費用分攤的慣例,其中有不少項目可以在出價還價的時候,由買賣雙方協議分攤支付。

買賣雙方各需支付哪些費用?

通常由買方支付的主要費用(圣地亞哥地區):

(以買一棟獨立房為例子:買價為50萬美元,全現金,所有數據均為估計價)

? 買方的過戶公證費(Escrow fee) $1100 – $1200
? 房屋檢查費 (Home inspection fee) $300 – $350
? 文件準備費 (document Prep) $80 – $100
? 縣政府房產登記費 (Recording Fee) $50
? 郵費 (Messenger service) $50
? 一年的房屋保險費(水災,火災保險)(Hazard insurance) $600 – $1000
(不同的保險公司費用不等)
以上費用合計大約為: $2180 – $2750

除了以上費用,另外還需預付部分地產稅(Property tax)和社區費HOA(Home owners association fee)
每年的地產稅大約是房價的1.1% -1.3% $5500-$6500
各地各區都有不同的稅率,地產稅每年分別在十一月和二月分兩次支付。在不同的月份買房,所預付的地產稅也不同。
社區費在不同的小區有不同的費用,每月從$0到$500不等(大多數在$200到$300之間)
一般來說,連體房(townhouse)或公寓房(condo)的社區費較高,但已包括了房屋保險和水費。

如果需要貸款,買方還要支付一筆貸款所牽涉的費用,大約是貸款額的1%-2%不等。
外國人買房可以根據個人的情況貸款到60%左右。

通常由賣方支付的主要費用(圣地亞哥地區):
(同樣以賣一棟獨立房為例子:賣價為50萬美元,所有數據均為估計價)
房地產經紀公司費用(Brokers fees) $30000(賣價的6%)
(這是賣房開支最大的一筆費用,大約在5%-6%,由賣主和賣房經紀人根據市場情況協商而定。一般來說,買賣雙方的經紀公司各分一半)
賣方的過戶公證費(Escrow fee) $1000 – $1200
屋主產權保險費(Title insurance policy) $1000 – $1250
縣政府過戶稅(County transfer tax) $550 (每$1000 收$1.10)
一年的房屋保修費(Home warranty fee) $300 – $400(按合約規定)
白蟻檢查費(Termite inspection fee)* $90
屋契文件準備費 (document Prep) $50
HOA文件費 (HOA Document fee) $200
以上費用合計大約為: $33190 – $33740

除了以上費用, 另外還需還清所有尚未支付的地產稅,社區費等等。
*如果房屋檢查有白蟻,要根據有白蟻的范圍付除白蟻的費用。
另外要特別注意的是,外國人賣房也免不了向美國稅務局IRS繳納所得稅,由產權公司在過戶時就扣除房價的10% ($50000)。如果你認為這個數目不公平,可以申請減稅,IRS會根據投資者的情況決定是否同意減免。不過,如果外國人買的房是自住房,而且賣價不超過30萬美元時,就可以免扣10%的所得稅。詳細情況和對策應該征求美國的稅務專家和地產律師。

在美國購房最常用的英文術語及其基本含義

為了表示對中國同胞前來美國購房的衷心支持,我在這兒為大家整理了一些最常用的英文單詞以及我所理解的中文含義。這些詞匯都是在美國購房過程中特別常見、且非常實用的術語,希望對大家有所幫助。

一、各類房子及設施

Real estate property:房地產
house:房子
foreclosure:法拍屋的產生與終結過程
short sale :虧本出售的法拍屋(屋主是賣房人,但賣價由銀行或債權人決定)
bank owned(REO):銀行持有的法拍屋
single family residence (SFR):獨立別墅
townhouse :連體別墅(一般帶有車庫)
condominiums:公寓房 (常簡寫為condo,一般提供車位)
garage:車庫
attached :連體的(attached garage:與房子連接的車庫)
detached :分開的,獨立的
bedroom :房間,臥室
bathroom :衛生間
kitchen:廚房
Kitchen appliances:廚房設備
cabinets:櫥柜
oven:烤爐
dishwasher:洗碗機
stove:爐灶
microwave:微波爐
exhaust fan:抽油煙機
garbage disposer:垃圾攪拌處理機
pool & spa:游泳及沖浪式熱水浴池
front yard :前院
backyard:后院
view:有風景,看得遠(的房子)
mountain view:山景
ocean view:海景
lot size :占地尺寸(包括前后院)
SqFt(square footage):平方英尺 – 房屋居住凈面積(不含車庫)
注:1平方米=10.76平方英尺,
粗略的算法可用10來算:一棟2000平方英尺的房子就相當于200平方米。

二、房產交易中的職業及機構名稱:

buyer:買房人,買方
seller:賣房人,賣方
real estate agent :房地產經紀人/代理人(不一定是美國地產協會會員)
Realtor:房地產經紀人(同時也是美國房地產協會會員)
real estate consultant(房地產經紀人,專家顧問)
listing agent:賣房經紀人
buyer’s agent :買房經紀人
lender:貸款行
loan broker:貸款代理人(或公司)
escrow officer:過戶公證人員
escrow company :過戶公證公司
title company:產權公司
home inspector :房屋檢查專家
appraiser:估價師

三、買房過程中的常見術語(按買房先后次序排列):

MLS(multiple listing service):上市房地產綜合信息服務網
(這是各個房地產協會會員專用的上市房地產信息交流平臺)
listing :掛牌上市房屋
search criteria:搜房條件/標準
open house: 向眾人開放的上市屋
caravan:成群結隊的人一起看房
make offer:報價
purchase agreement:購房協議書(在報價時填寫并簽署,加州有十幾頁的條款)
counter offer: 還價
addendum:附加條款
deposit:押金(簽好購房合同支付的誠意金,一般是買價的3%)
down payment:首付
interest rate:利率
loan amount :貸款額
all cash offer:全現金購買報價
30 years amortization:30年分期付款
purchase price:購買價
offer accepted:購買協議被接受(協議接受價)
open escrow :進入過戶過程/環節
cancel escrow:終止轉戶過程
contingency:附帶條件:包括以下三個:
1)loan contingency:貸款附帶條件,但現金購買則不需要;
2)appraisal contingency:估價附帶條件;
3)home inspection contingency:房屋檢查附帶條件
注:一般來說買方在進入轉戶過程以后有17天的時間來remove all contingencies(取消所有附帶條件),也就是說如果在17天之內,貸不到款,或專家估價不到位,或房屋檢查后不滿意,買方都可以取消合約,拿回定金。
disclosure:告白書 —交易之前,賣方必須讓買方知道有關房屋的所有存在或曾經存在過的問題。否則很容易引起法律官司。
how to hold title:(決定)產權的持有方式(有以下四種:)
1)joint tenancy:聯合持有財產權(可為任何人數,也是美國夫妻之間最常用的一種持有方式)
2)tenancy in common:共同持有財產權(可為任何人數)
3)community property:夫妻共有財產權(僅限于夫妻)
4)community property with right of survivorship:可由配偶繼承的夫妻共有財產權(僅限于夫妻)
title insurance:產權保險
preliminary title report:產權認證初步報告
home inspection;檢查房屋
termite inspection:白蟻害蟲檢查
home warranty:房屋保修保險(這是買方理應要求賣方購買的一年期房屋維修保險)
HOA(home owners association):社區管理費
Mello Roos:教育建設附加稅
property tax:房地產稅
home owners insurance:屋主保險費
loan document:貸款材料(指有關合同、法律文件等)
close escrow:結束轉戶過程(轉戶過程一般為30-45天,現金買賣可縮短15-21天)
record:存檔備案(指在政府機關登記備案而成為真正的屋主)

Kristen Li 858 – 357-7138
圣地亞哥資深房地產經紀人
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